venerdì 29 giugno 2012

C'è colabrodo e colabrodo!


Occhio alle carattersistiche strutturali e, quindi, energetiche di un edificio prima di acquistarlo o prenderlo in affitto soprattutto quando ci si deve vivere o lavorare e pagare tutte le bollette per una vita intera!

Tutti gli edifici dal gennaio del 2012 devono avere la classe energetica e l'indice di prestazione energetica IPE. Da giugno di quest'anno tutti i titoli edilizi per le nuove costruzioni devono prevedere l'installazione di almeno il 20% sia di elettricità che di calore da fonte rinnovabile; ERA L'ORA!!! Tornando al costruito, che purtroppo è di gran lunga superiore alle esigenze sia abitative che produttive per di più con un consumo spropositato, definitivo e irreversibile di prezioso suolo fertile, praticamente tutti gli immobili sono in classe G e hanno un IPE di 175kWh al mq annuo, soprattutto perché non sono stati cerficati! La sostanza non cambia, perché anche se fossero certificati l'IPE sarebbe comunque intorno ai 170kWh escluso forse gli edifici di recentissima costruzione. Già quelli costruiti 10 anni fa, da un indagine ufficiale di Legambiente fatta con termocamera, sono in pratica dei colabrodo energetici da una media di 140 Kwh!

Nonostante ciò tutti gli annunci pubblicitari di immobili in vendita danno la classe G come se non significasse nulla! Classe maggiore di C o con IPE maggiore di 70 kWh al mq annuo VANNO LETTI COME COLABRODO ENERGETICO!
Dal momento che anche quelli appena ristrutturati sono dei colabrodo, è bene stare attenti almeno a questi particolari!

In sintesi ecco i requisiti di un appartamento/immobile bene impostato energeticamente ed eventualmente più facile da ristrutturare per farlo almeno scendere al di sotto dei 70 kWh/mq anno:

Requisiti principali strutturali:
- deve essere al primo piano o piano terra rialzato, perché se è a contatto col terreno senza nessun isolamento, è sìcuramente fresco d'estate ma consuma tantissimo d'inverno;
- non deve essere a tetto, ne a falda ne tanto meno piano;
- nel caso di un condominio il riscaldamento condominiale deve essere a gas e non gasolio e la caldaia a gas non deve essere vecchia, inoltre è fondamentale che ogni appartamento del condominio abbia le termovalvole che ripartiscono il calore in base alle effettive esigenze di ogni appartamento;
- evitare al massimo gli appartamenti con mura perimetrali a pietra a faccia vista o mattoni pieni a faccia vista;
- evitare al massimo appartamenti in cui la struttura in cemento armato è a vista;
- evitare al massimo se c'è una tettoia o ci sono le gronde in cemento armato invece che in laterizio;
- evitare se ci sono terrazzi esposti a sud o peggio ancora ad ovest;
- se il terrazzo non c'è è meglio perché in ogni caso è un formidabile ponte termico;

I requisiti da valutare in seconda istanza:
- l'altezza del soffitto non deve superare i tre metri;
- deve avere la caldaia interna e non esterna, come assurdamente si vede anche in edifici nuovi di zecca!
- non deve avere lo scaldabagno elettrico ma solo uno scaldabagno a gas;
- più è grande peggio è per tutto;
- il retro dei radiatori incassati sotto le finestre deve avere un pannello riflettente, ma è facile da installare anche "fai da te";
- è bene che abbia le persiane in legno o pvc rispetto agli avvolgibili, che se ci sono devono essere coibentati compreso il relativo cassonetto;
- se possibile verificare la bolletta gas dei precedenti possessori;
- se possibile, la zona giorno deve essere a sud e la zona notte a nord;

Con questi requisiti strutturali l'IPE effettivo è inferiore ai 175kWh dichiarati semplicemente perché non c'è stata nessuna certificazione.

E' meglio un appartamento/immobile non ristrutturato, se per l'appunto l'appartamento appena ristrutturato non ha una certificazione energetica aggiornata dell'involucro e infissi con un ottimo isolamento termoacustico certificato!

Il fatto dei consumi deve pesare sulla contrattazione! Proprietari e agenzie non possono pretendere di vendere a caro prezzo dei colabrodo da ristrutturare per forza o ristrutturati solo esteticamente! Ma tanto c'è l'IMU che gli fa già abbassare la cresta!
In generale un appartamento di 100 mq senza almeno i requisiti strutturali sopra descritti, in classe G, IPE 175 kWh/mq anno, ha una spesa annuale per il riscaldamento di c.ca 1190 euro a cui bisogna aggiungere c.ca 100-200 euro di gas per l'acqua sanitaria. Questi consumi possono essere inferiori con appunto i requisiti strutturali sopradetti e anche nel caso di un immobile al primo piano, sempre di 100mq, con sole due pareti esterne, perché confinante sopra, sotto e di lato con altri appartamenti riscaldati, in questo caso l'IPE può scendere a c.ca 100kWh/mq anno e la spesa per il riscaldamento a c.ca 700 euro, ma in ogni caso i consumi sono suscettibili di ulteriori aumenti, perché non considerano le ondate di calore e di gelo sempre più intense e più frequenti, a cui gli edifici non isolati termicamente sono molto, molto sensibili!!
Più di mezza mensilità o all'incirca addirittura una mensilità intera di stipendio va via solo per il gas! Se fosse in classe C con IPE inferiore a 70 kWh/mq anno, come in realtà dovrebbero essere secondo la norma di legge, la spesa annua per il riscaldamento sarebbe di c.ca 400 euro e nel caso dello stesso immobile incastonato in un mega condominio anche più bassa, a cui bisogna ancora aggiungere c.ca 200 euro per l'acqua sanitaria.

A questa spesa bisogna aggiungere anche l'elettricità che sono altre c.ca 500 euro all'anno, senza climatizzazione estiva. Senza i sopradetti requisiti strutturali e nel caso di immobili esposti ai quattro venti è necessario, infatti, anche tanta energia per la climatizzazione estiva!

Tornando all'esempio, se quell'appartamento/immobile fosse in regola, con meno di 1000 euro annui si potrebbe gestire tra gas ed elettricità, a cui aggiungere IMU e tassa spazzatura, eventualmente un mutuo, e i continui aumenti del costo dell'energia che ci saranno inesorabilmente negli anni.


Giacomo Brogi


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